坚持节约集约理念 狠抓产业用地更新—张家港

近年来，张家港市坚持“亩产论英雄”，按照苏州“产业在沿江转型、创新在城区集聚”总要求，持续开展产业用地更新行动，调高调轻调优产业结构，盘活存量、优化增量，持续提高土地节约集约利用水平，有力支撑经济高质量发展。

一、聚焦经济发展，细化制度设计

（一）制定更新总纲领

在苏州“双百”行动基础上，张家港市创新提出产业用地更新“两集聚两提升”行动（空间集聚、产业集聚、土地产出效益提升、容积率提升），计划用五年时间，更新产业用地2.2万亩，实现产业用地亩均税收提高30%、容积率提高15%。以《张家港市产业用地更新“两集聚两提升”行动实施方案（2020~2024）》为总领，相继在产业用地项目评审、提质增效、提高容积率、“标准地”供应等方面给出更全举措。

（二）严把项目准入关

落实江苏省和苏州市工业用地提质增效相关意见，2022年张家港市进一步提高产业项目准入标准，凡是新增项目和二级市场项目，原则上用地不小于1.5公顷、投资总额不低于6000万元、亩均投资强度不低于600万元、亩均税收不低于100万元/年，不满足条件的不予单独供地。严格审核用地超200亩的项目，避免企业圈地囤地。注重产业契合度，既要符合国家政策和行业条件，又要符合市“4+4”产业链和区镇主导产业。优先保障品牌效应和资源效益显著的科创项目，严控高耗能、高排放项目，一票否决触碰安全生产和环保“红线”的项目。

（三）土地出让有弹性

完善产业用地项目评审机制，16家单位纳入张家港市产业用地项目评审工作领导小组，准入评审按照指标体系，从产业契合度、投入产出、科技创新、资源综合利用、项目优势等多维度进行评价。将量化得分作为土地弹性年期出让的依据，得分95分以上的按50年出让，得分80~95分的按30年出让，得分70~80分的“先租后让”（租赁期原则上不超过达产后5年），得分60~70分的入驻现有载体。2020年以来，按30年弹性出让的产业用地共88宗2340亩。

（四）鼓励提高容积率

加强地上地下空间利用，促进工业用地复合、立体、综合利用，鼓励企业厂房加层、老厂改造和内部整理提高土地利用率。新增工业项目需要利用地下空间的，地下空间与地上土地使用权一并出让。对符合规划、不改变用途的工业用地，增加容积率的不增收土地出让金。对企业自行升级改造提高容积率的，可享受一次性资金奖补，发放厂区公共停车位奖补、厂房加层奖励。对提高后容积率超过2.0的，新增计容建筑面积允许有条件分割转让，分割转让比例与地均税收成正相关。2022年起，新增工业、物流项目容积率不低于1.6，载体项目不低于2.0，科创、专项服务产业项目不低于2.5，特殊项目一事一议。

（五）组织监管全周期

探索“土地出让+投资监管”双合同管理制度，按照“谁提出、谁负责、谁监管”原则，采用“n+3”监管期模式，建设达产期n原则上不超过3年，达产后的产出效益监管考核期为3年。在投资监管协议中，对亩均投资强度、亩均产出、亩均税收、容积率等重要指标以及核验时间进行约定。运用市级产业用地项目履约管理系统，市级部门协同跟踪项目评审、开工建设、投产经营、产出效益等重要环节，实现项目“全周期”监管。监管期内，每年由属地区镇认定项目产出效益，市政府对全市产业项目履约情况进行通报。对达不到约定条件的，将要求企业整改、收取违约金、触发土地收回程序，市财政可按亩均税收缺口的30%扣减区镇财力，亩均税收超出部分则返还奖励区镇。

（六）强化考核与奖惩

对企业，每年开展工业企业资源集约利用综合评价，评价结果分成a、b、c、c-、d类五档，落实差别化的税收、水电等措施。仅2021年就为3020家a、b类企业减免城镇土地使用税9300万元。对工业园区，在国家、省指导下，开展市级以上开发区、产业园的土地集约利用评价，及时掌握每个园区的土地利用强度、用地结构、投入产出效益、监管绩效等情况，公布监测数据排名，督促园区比学赶超。对区镇政府，每年开展节约集约利用综合评价，得分位居前三的，分别给予40亩、25亩和15亩的空间指标奖励，充分调动区镇节地积极性。

二、统筹资源配置，坚持规划先行

（一）合理分配增量空间

张家港市现有产业用地约19万亩，占建设用地的34%。2020年以来，供应产业用地247宗1.48万亩，占各类供地总面积的60.4%，其中使用存量建设用地103宗6243亩，收取产业用地出让金54亿元，占各类用地出让金总额的12.3%，在有效保障项目用地的同时，减轻企业用地成本。本轮国土空间规划的增量空间十分有限，考虑到未来用地需求依旧旺盛，将全面统筹增量、流量空间，优先保障重大项目。

（二）划定工业用地保障线

2020年张家港市划定工业用地保障线16万亩，获苏州批准产业基地6个、产业社区13个、产业区块20个，为产业用地集聚划定了空间。近期，在“三区三线”划定成果基础上，结合产业发展需求，进一步优化调整保障线范围，拟将其纳入国土空间总体规划成果。强化保障线管理，保障线内重点实施“退二优二”，保障线外分类实施“退二进三”“退二还一”，到2035年原则上保障线外不再保留产业用地。

（三）以调查评价支撑规划

为系统推进产业用地更新，在往年用地调查和工企评价的基础上，2022年启动产业用地补充调查，重点排摸了产业用地的房地产权关系、租赁关系和投入产出关系，将企业用地数据与经济、用工、能耗、排污、安全生产等数据挂钩，对全市8720宗19万亩、近7500家企业做到“一地一数据、一企一数据”，并建立数据分析展示平台。调查评价结果将用于指导编制《张家港市产业用地更新专项规划》，助推镇村工业集中区的更新改建和整合重建，便于制定“一园一策、一企一策”。

（四）发布产业用地热力图

强化以地招商和信息披露，结合国土空间总体规划、控制性详细规划和村庄规划，提前筛选符合规划的可供产业用地。2020年以来，先后三次向社会发布《张家港市产业用地热力图》，其中2023版由书记、市长亲自发布，给出产业地块194宗2.3万亩，对外明确了地块位置、大小、规划类型和产业门类，对内明确了地块土地指标、拆迁进度、征地情况等管理数据，为产业项目落地“保驾护航”。

三、加大空间腾挪，有序压茬推进

（一）低效用地做减法

严控建设用地总规模突破“天花板”，强力推动拆旧复垦。2016年起，张家港市全域推进“三优三保”行动，通过优化建设用地空间布局保障发展、优化农业用地结构布局保护耕地、优化镇村居住用地布局保护权益，市政府每年给区镇下达复垦任务并列入绩效考核。“三优三保”累计复垦超3万亩，数量位居苏州第一。新增建设用地指标可跨镇交易，有效实现资源流通。践行长江大保护，长江岸线两公里内散乱污企业复垦超5000亩，“江海交汇第一湾”张家港湾9公里生产岸线腾退为生态岸线，入选联合国可持续发展目标优秀案例。

（二）原地更新多元化

在符合规划的前提下，通过增资技改、提高容积率、二级市场转让、政府收储重新供应等方式，因地制宜推动低效产业用地原地更新，更新地块全部纳入“一张图”平台管理。探索跨不同用途、跨不同区域、跨不同权属地块连片改造，支持相邻宗地企业跨宗地合作开发建设产业载体（园区），提升区域产业承载力。2020年以来，完成产业用地更新17417亩，其中原地更新7812亩、“退二还一”8312亩、“退二进三”1293亩，更新力度位居苏州前列。

（三）重大项目先保障

张家港市始终把优质项目作为高质量发展的生命线，全力以赴做好重大项目资源要素保障工作。年初提前掌握全市项目新增用地需求，主动对接项目选址，按照项目准入排名，统筹安排土地指标和征地进度。提供个性服务，针对省级以上重大项目，第一时间与企业做好沟通对接，紧盯项目审批环节、时间节点、难点堵点，必要时成立保障专班，确保项目顺利落地。2020年以来，出让单地块大于200亩的产业用地共11宗4285亩，收取土地出让金12.3亿元，约定总投资额度217亿元，包括光束汽车、信义光伏、大族激光等优质项目。2022年国信沙电项目用时15天，刷新省级以上重大项目用地报批全省最快纪录，跑出“张家港速度”。

（四）涌现节地新模式

凝聚节约集约共识，政府、企业同向发力，形成了一批节地示范案例。五棵松科创园“拆旧建新”，建设高标准厂房搭建产业载体，容积率从0.39提高至2.03，亩均税收从过去的4000元大幅提升至60万元。锦阳工业园占地88亩，通过腾退低效厂房打造新兴工业园区，建筑面积净增加8万平方米，配建工业邻里中心，成为混合开发、复合利用的典范。江苏申港锅炉利用厂区内边角地建设集露天运动球场、地下消防水池于一体的复合型立体停车楼，新增396个机动车停车位，兼顾生产和生活配套需求，成为企业自主节地的典范。

下一步，张家港市将继续深入贯彻江苏省和苏州市工业用地提质增效决策部署，有序推进产业用地更新行动，进一步优化产业用地空间布局，促进资源高效配置，提高土地节约集约利用水平，以强有力举措保障寸土生寸金。